부동산 · 전세계약 체크
전세 계약 갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지가 핵심입니다
전세 계약 갱신청구권은 임차인이 한 번 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 다만 아무 때나 행사할 수 있는 권리는 아니며, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 의사를 표시해야 합니다.
먼저 보는 갱신청구권 판별표
전세 계약 만기 전에 아래 항목을 순서대로 확인하면 내가 지금 계약갱신청구권을 쓸 수 있는지 빠르게 판단할 수 있습니다.
| 확인 항목 | 기준 | 놓치기 쉬운 부분 |
|---|---|---|
| 행사기간 | 전세 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 | 만기 직전 통보는 늦을 수 있으므로 날짜를 먼저 역산해야 합니다. |
| 행사횟수 | 임차인이 1회 행사 가능 | 이전에 명확히 행사했는지, 단순 합의 갱신이었는지 구분해야 합니다. |
| 갱신기간 | 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봄 | 갱신 후에도 임차인은 해지 통보를 할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. |
| 증액상한 | 보증금·월세 증액은 5% 범위 이내 | 5%는 자동 인상률이 아니라 상한입니다. 실제 금액은 계약 상황과 협의 내용을 봐야 합니다. |
| 거부사유 | 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 거절 가능 | 대표적으로 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주 사유가 문제됩니다. |
행사기간은 어떻게 계산하나요?
계약갱신청구권 행사기간은 전세 계약서에 적힌 임대차 종료일을 기준으로 봅니다. 만기일이 가까워진 뒤 생각하면 늦을 수 있으므로, 전세 만기 6개월 전부터 집주인과 갱신 여부를 정리하는 것이 좋습니다.
만기일 기준 행동 순서
- 전세 계약서에서 임대차 종료일을 확인합니다.
- 달력에 만기 6개월 전 날짜와 2개월 전 날짜를 표시합니다.
- 그 사이에 계약갱신청구권 행사 의사를 문자, 이메일, 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 전달합니다.
- 임대인이 거절한다면 거절 사유가 법에서 인정되는 사유인지 확인합니다.
- 보증금 증액을 요구받았다면 기존 보증금과 월세 기준 5% 상한을 넘는지 계산합니다.
계약기간, 통보일, 수신 여부가 분쟁의 핵심이 될 수 있으므로 전화 통화만으로 끝내는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
집주인이 거부할 수 있는 경우
임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 무조건 거절할 수 없습니다. 다만 주택임대차보호법에서 정한 사유가 있으면 거절이 가능합니다.
대표 거부사유 체크
| 거부사유 | 확인할 내용 | 임차인이 볼 포인트 |
|---|---|---|
| 임대인 실거주 | 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 | 실거주 사유 통보와 이후 제3자 임대 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. |
| 차임 연체 | 월세가 있는 계약에서 2기 차임액에 이를 정도로 연체한 경우 | 순수 전세인지, 반전세인지에 따라 확인 항목이 달라집니다. |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없이 제3자에게 임대한 경우 | 가족 거주, 동거인, 전대 여부를 계약서와 실제 상황으로 구분해야 합니다. |
| 주택 훼손 | 임차인의 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 | 생활 사용 흔적과 중대한 훼손은 다르게 판단될 수 있습니다. |
| 철거·재건축 | 법에서 정한 요건에 맞는 철거 또는 재건축 필요가 있는 경우 | 단순히 “공사 예정”이라는 말만으로 충분한지 확인해야 합니다. |
거부사유는 계약서, 통보 내용, 실제 거주 여부, 손해 발생 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 분쟁이 크면 법률 상담이나 분쟁조정 절차를 함께 검토하세요.
보증금 5% 인상은 자동이 아닙니다
계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약조건을 기준으로 갱신됩니다. 임대인이 보증금이나 월세 증액을 요구할 수는 있지만, 법정 상한을 넘길 수 없습니다.
5% 상한 확인법
| 현재 조건 | 먼저 볼 기준 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 전세 2억 원 | 증액 상한은 1,000만 원 범위 | 상한일 뿐이며, 실제 증액은 합의와 계약 상황을 함께 봐야 합니다. |
| 전세 3억 원 | 증액 상한은 1,500만 원 범위 | 5%를 넘는 금액을 요구받았다면 산식부터 다시 확인해야 합니다. |
| 반전세 | 보증금과 월세 조건을 함께 확인 | 보증금 일부를 월세로 전환하면 전월세전환율 쟁점이 생길 수 있습니다. |
문자 통보는 이렇게 남기세요
계약갱신청구권은 말로도 의사표시가 문제될 수 있지만, 분쟁을 줄이려면 수신자가 확인할 수 있는 기록을 남겨야 합니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명처럼 발송일과 내용이 남는 방식을 쓰는 것이 실무적으로 안전합니다.
계약갱신청구권 문자 예시
예시 문구
임대인 ○○○님, 임차인 ○○○입니다.
주소 ○○○의 전세계약 만료일이 ○○○○년 ○월 ○일로 예정되어 있어, 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신을 요구합니다.
본 문자는 계약갱신요구권 행사 의사표시이며, 수신 확인 부탁드립니다.
○○○○년 ○월 ○일 임차인 ○○○
문구 자체보다 중요한 것은 행사기간 안에 보냈는지, 상대방이 받을 수 있는 방식이었는지, 보낸 내용이 나중에 확인 가능한지입니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다
묵시적 갱신은 계약 만료 전 별도 통보 없이 일정 요건 아래 계약이 이어지는 경우를 말합니다. 계약갱신청구권은 임차인이 명확하게 갱신을 요구하는 권리이므로, 나중에 다툼이 생기지 않도록 “계약갱신요구권을 행사한다”는 표현을 남기는 것이 좋습니다.
어떤 쪽이 유리한지 확인할 기준
- 집주인이 만기 전 퇴거를 요구했는지 확인
- 내가 이미 계약갱신청구권을 행사한 적이 있는지 확인
- 보증금 증액 요구가 있는지 확인
- 실거주 거절 사유가 통보됐는지 확인
- 갱신 후 중도해지 가능성과 3개월 효력 발생 시점을 확인
사람들이 많이 묻는 질문
전세 계약 갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 행사하면 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다.
전세 만기 2개월 전이 지나면 청구권을 못 쓰나요?
법정 행사기간을 놓치면 계약갱신청구권으로 갱신을 요구하기 어려울 수 있습니다. 이 경우에는 임대인과 별도 합의 갱신이 가능한지 확인해야 합니다.
집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
실거주는 법에서 정한 대표적인 거부사유입니다. 다만 실제 거주 필요성과 이후 제3자 임대 여부가 분쟁의 쟁점이 될 수 있으므로 통보 내용과 증거를 보관해야 합니다.
계약갱신청구권을 쓰면 보증금은 무조건 5% 오르나요?
아닙니다. 5%는 증액 상한입니다. 자동으로 5%가 오르는 것이 아니며, 기존 계약조건과 당사자 협의, 법정 제한을 함께 봐야 합니다.
문자나 카톡으로 계약갱신청구권을 행사해도 되나요?
핵심은 행사 의사가 상대방에게 도달했고 그 내용을 증명할 수 있는지입니다. 문자나 카톡을 쓸 수는 있지만, 중요한 계약이라면 이메일이나 내용증명처럼 기록이 분명한 방식도 함께 고려하는 것이 좋습니다.
갱신 후 임차인이 중간에 나갈 수 있나요?
갱신된 계약에서는 임차인이 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 실제 이사일과 보증금 반환 일정은 사전에 문서로 정리하는 것이 좋습니다.
확인 기준: 2026년 8월 26일. 주택임대차보호법 제6조의3, 제7조, 제6조의2, 생활법령 전월세 계약 안내, 법령해석 공개자료를 기준으로 정리했습니다. 실제 분쟁은 계약서와 통보 시점, 증거에 따라 달라질 수 있습니다.
EDITORIAL STANDARD
자료 출처와 편집 기준
본문에서 확인한 자료
- 계약갱신청구권 법령 바로 확인하기law.go.kr
- 생활법령 전월세 계약 안내 확인하기easylaw.go.kr
- 주택임대차 표준계약서 양식 확인하기moj.go.kr
- 보증금·차임 증액 법령 확인하기law.go.kr
- 실거주 거절 관련 법령해석 확인하기law.go.kr
- 갱신 후 해지 효력 조문 확인하기law.go.kr
공식 기관, 기업 공시와 서비스 운영사의 공개 자료를 우선 확인해 작성합니다. 일정, 금리, 지원 조건과 시장 데이터는 변경될 수 있으므로 실제 의사결정 전 연결된 공식 페이지를 다시 확인해야 합니다.