전세 재계약 보증금 증액, 확정일자와 보증보험 갱신 확인

전세 갱신 전 등기 변동, 증액분과 보증기간 확인

같은 집에서 전세를 연장해도 보증금 점검은 다시 해야 합니다. 갱신 전 최신 등기부, 현재 계약서의 확정일자, 보증금 증감액, 반환보증 만료일을 나란히 확인하세요. 특히 보증금을 올린다면 증액분이 기존 계약 때와 똑같이 보호된다고 가정하지 않는 것이 중요합니다.

갱신 서명 전 답할 질문 3가지

• 최초 계약 뒤 집주인이나나 근저당·압류 등 권리가 바뀌었나요?
• 보증금이 그대로인지, 증액인지, 감액인지 확정됐나요?
• 현재 반환보증의 만료일과 갱신 접수처를 알고 있나요?

계약갱신요구권 행사기간과 거절 사유는 별도 문제입니다. 이 글은 갱신 방식에 합의하기 전후에 보증금 관련 서류와 권리·보증의 변동을 점검하는 순서에 집중합니다.

기존 계약서와 최신 등기부를 나란히 비교

등기사항증명서는 등기소나 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다. 오래된 중개자료만 보지 말고 갱신 서명 전과 증액금 지급 직전의 권리 변동을 확인하세요. 재확인 시점은 위험을 줄이기 위한 점검 순서이며 권리 발생 시점을 바꾸는 규정은 아닙니다.

등기부의 채권최고액을 집주인의 실제 대출잔액과 같은 숫자로 보지 마세요. 권리 순서와 보증금 회수 가능성은 등기·계약·거주 상태 등 구체적 자료를 함께 봐야 합니다. 신탁이나 권리 침해가 보이면 임대차 계약 권한부터 확인하고 필요한 상담을 받으세요.

보증금 변동 없음, 증액, 감액별로 챙길 것

HUG는 갱신 서류에 기존 계약의 갱신임을 적고 증액된 보증금을 정확히 표시해 확정일자를 받도록 안내합니다. 최초 확정일자가 있는 계약서는 버리지 말고 갱신 서류와 함께 보관하세요. 새 확정일자를 받았다는 이유만으로 기존 보증금과 증액분의 순위가 모두 같아졌다고 판단하지 않습니다.

예를 들어 기존 3억 원을 3억 1,000만 원으로 바꾼다면 증액분은 1,000만 원입니다. 이는 금액 구분 예시이며, 증액 합의의 적법성이나 배당 순위를 판정한 사례가 아닙니다. 기존 금액, 새 총액, 차액 지급 기록과 확정일자를 각각 대조하세요.

확정일자만 있으면 보증금이 전부 안전할까요?

생활법령 안내는 주택 인도와 주민등록 등 대항요건, 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 설명합니다. 확정일자 하나만으로 모든 선순위 권리보다 먼저 전액 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 현재 전입·거주 상태와 등기상 권리를 함께 확인해야 합니다.

갱신 과정에서 주소를 잠깐 옮기거나 실제 점유를 바꿀 예정이라면 기존 권리가 계속 유지되는지 먼저 확인하세요. 개인별 순위가 불분명하다면 최초 계약서부터 현재 등기부까지 가지고 법률 상담을 받는 편이 안전합니다.

임대인 세금은 갱신 시점에도 따로 확인

국세 확인만으로 지방세까지 확인한 것은 아닙니다. 임대인에게 현재 국세·지방세 납세증명서 확인을 요청하고, 미납세금 상세 열람이 필요하다면 국세는 세무서, 지방세는 지자체의 안내를 따르세요. 등기부에 압류가 보이지 않는다는 사실만으로 체납이 없다고 판단하지 않습니다.

국세청 안내는 계약 체결 후 보증금이 1천만 원을 초과하는 경우 임대차개시일까지 동의 없는 열람이 가능하다고 설명합니다. 이미 거주 중인 갱신계약도 언제나 같은 방식으로 무동의 열람할 수 있다고 단정하지 마세요. 갱신 계약서와 적용 기간·동의 필요 여부를 해당 세무서·지자체에 확인해야 합니다.

전세보증보험 갱신, 기존 보증 만료일 전에 확인

통상 ‘전세보증보험’이라고 검색하는 전세보증금반환보증은 임대차계약의 연장과 별도로 확인해야 합니다. 현재 보증서를 꺼내 기관, 금액, 기간을 확인하세요. HUG의 기존 보증기간 연장 FAQ는 보증기간 만료일 전 갱신을 신청하도록 안내합니다.

1. 처음 가입한 은행·HUG 지사·모바일 채널을 확인합니다.
2. 갱신 계약기간과 보증금 변경 여부를 접수처에 전달합니다.
3. 등기부·계약서·주민등록 관련 자료 등 요청 서류를 확인합니다.
4. 증액 시 확정일자부 계약서와 지급증빙 등 추가 자료를 준비합니다.
5. 감액 시 차액 반환 내역과 새 보증금액이 일치하는지 확인합니다.
6. 신청 후 승인·변경된 보증서와 보증기간·금액을 다시 대조합니다.

HUG는 갱신 심사 결과에 따라 갱신이 불가능할 수 있고 추가 서류를 요청할 수 있다고 안내합니다. 이전에 가입했다는 이유만으로 이번에도 승인이 보장되지는 않습니다. 기존 보증 연장과 갱신계약으로 처음 가입하는 경우를 혼동하지 말고 본인이 신청하는 유형의 기한을 확인하세요. HF·SGI 등 다른 기관에 HUG의 기한을 그대로 적용하지 않습니다.

서명과 증액금 송금 전 최종 순서

1. 기존 계약서·확정일자·보증서를 한 묶음으로 준비합니다.
2. 현재 등기부와 임대인·계약 권한을 확인합니다.
3. 보증금 증감액·적용 기간·지급 또는 반환 날짜를 문서로 남깁니다.
4. 세금 확인 경로와 반환보증 갱신 가능 여부를 확인합니다.
5. 증액금 지급 직전 변동을 재확인하고 지급증빙을 보관합니다.
6. 확정일자와 보증 변경 절차가 실제 반영됐는지 확인합니다.

새 근저당·압류, 임대인 변경, 보증 갱신 불가 사유가 확인되면 서명·송금을 더 진행하기 전에 자료를 갖춰 상담하세요. 확인 항목을 모두 체크했다고 회수 위험이 없어지는 것은 아니며, 이미 체결한 계약의 해제 가능 여부는 별도로 판단해야 합니다.

자주 묻는 질문

정리, 갱신은 현재 자료로 다시 판단하세요

등기 변동 확인 → 기존 보증금과 증감분 구분 → 확정일자·거주 상태 점검 → 세금 확인 → 반환보증 갱신과 변경 내역 확인 순서로 준비하세요. 기존 권리를 입증할 계약서와 차액 지급·반환 내역은 계속 보관합니다.

함께 확인할 글

전세 계약갱신청구권 행사기간과 거절 사유갱신 요구와 합의 재계약의 차이를 먼저 판단할 때 확인할 글입니다.
전세보증보험 가입 서류와 보증서 발급 확인기존 보증 연장이 아닌 첫 가입이라면 신청 유형·기한과 필요한 서류를 확인하세요.

공식 출처와 확인일

• HUG 계약 갱신 시 유의사항
• HUG 기존 보증기간 연장 FAQ
• 생활법령 대항력·우선변제권
• 국세청 미납국세 안내, 정책브리핑
• 정책브리핑 전세계약·갱신 상담 사례
• 생활법령 등기부 권리관계 확인
• 광진구 미납지방세 열람 안내

확인일: 2026년 10월 22일. 공개 안내를 정리했으며 개인 등기·세금 조회, 확정일자 신청, 보증 가입·갱신, 계약 체결·송금은 실행하지 않았습니다. 구체적인 우선순위와 보증 승인 여부는 개인 자료와 해당 기관의 판단이 필요합니다.