동거주택 상속공제는 피상속인과 10년 이상 동거하며 1세대 1주택 요건을 유지한 상속인이 그 주택을 상속받을 때, 담보채무를 뺀 상속주택가액의 100%를 최대 6억원까지 상속세 과세가액에서 공제하는 제도입니다. 단순히 주민등록을 함께 두었거나 부모를 부양했다는 사정만으로 적용되는 것은 아니며, 동거기간·주택 수·상속인의 주택 보유 상태·실제 상속 지분을 모두 확인해야 합니다.
2026-09-21 확인 · 상속세 및 증여세법 제23조의2·시행령 제20조의2·국세청 안내 기준
상속인이 미성년자였던 기간은 10년 계산에서 제외합니다.
무주택 기간은 포함되며 법령에 열거된 2주택 예외가 있습니다.
주택과 부수토지 가액에서 해당 담보채무를 뺀 금액을 기준으로 합니다.
- 피상속인이 국내 거주자에 해당하는지 확인합니다.
- 상속인이 직계비속 또는 법에서 정한 대습상속 관계의 직계비속 배우자인지 확인합니다.
- 미성년 기간을 제외하고 실제 동거기간이 10년 이상인지 계산합니다.
- 같은 기간 동안 같은 세대를 구성하며 1세대 1주택 요건을 유지했는지 확인합니다.
- 상속개시일 현재 상속인의 다른 주택이 없고 해당 동거주택을 실제로 상속받는지 확인합니다.
동거주택 상속공제 요건
아래 요건은 선택사항이 아니라 모두 충족해야 합니다. 특히 배우자 상속공제처럼 피상속인의 배우자에게 적용하는 제도가 아니므로 상속인의 범위를 먼저 구분해야 합니다.
| 요건 | 확인 기준 | 자주 놓치는 부분 |
|---|---|---|
| 피상속인 | 거주자의 사망으로 상속이 개시될 것 | 비거주자 상속에는 적용되지 않음 |
| 상속인 범위 | 직계비속 또는 민법 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 직계비속의 배우자 | 사위·며느리 모두에게 자동 적용되는 제도가 아님 |
| 동거기간 | 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 동거 | 상속인의 미성년 기간은 제외 |
| 세대·주택 수 | 같은 10년 동안 계속 같은 세대를 구성하며 1세대 1주택 | 무주택 기간은 포함하지만 임의의 양도세 2주택 특례를 그대로 적용할 수 없음 |
| 상속개시일 상태 | 상속인이 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유하고 동거 | 별도 주택 보유 여부와 세대원의 실질 생활관계 확인 |
| 주택 상속 | 요건을 갖춘 상속인이 동거주택을 상속받을 것 | 공동상속이면 요건 충족 상속인의 실제 지분만 계산 |
동거주택 상속공제는 상속세 과세가액에서 공제하는 제도입니다. 최종 세금이 6억원 줄어드는 뜻이 아니며, 다른 상속공제와 합산할 때 상속공제 종합한도 때문에 실제 반영액이 달라질 수 있습니다.
국세청 요약 안내는 상속개시일 요건을 무주택자로만 표시하고 있으나, 현행 상속세 및 증여세법 제23조의2제1항제3호와 동거주택상속공제신고서는 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 동거 상속인도 포함합니다.
10년 동거기간 계산 방법
10년은 상속개시일인 사망일부터 거꾸로 계산합니다. 주민등록표의 주소 이력은 중요한 자료이지만, 세대 판단은 형식적인 주소만이 아니라 실제로 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이했는지를 함께 봅니다. 주소만 옮겨 놓고 따로 생활했다면 공제가 부인될 수 있습니다.
상속인이 미성년자였던 기간은 동거했더라도 10년 계산에서 제외됩니다. 예를 들어 만 15세부터 25세까지 부모와 살았다면 달력상 10년이어도 성년 이후 인정기간만으로는 10년에 미달합니다.
취학·전근·질병으로 따로 산 기간은 어떻게 보나요?
징집, 법령에서 정한 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병 등으로 동거하지 못한 경우에는 동거가 계속된 것으로 볼 수 있습니다. 다만 그 별거 기간 자체는 10년 동거기간에 더하지 않습니다.
성년 이후 실제 동거 8년 + 인정되는 전근 별거 2년 + 다시 실제 동거 2년이라면 연속성은 인정될 여지가 있지만, 별거 2년은 산입하지 않으므로 동거기간은 10년으로 계산합니다. 사유와 실제 생활관계를 입증할 자료가 필요합니다.
1세대 1주택과 예외로 인정되는 2주택
원칙은 10년 동안 계속 1세대 1주택입니다. 무주택이었던 기간은 1세대 1주택 기간에 포함합니다. 반면 양도소득세에서 인정되는 모든 일시적 2주택 특례가 동거주택 상속공제에도 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 시행령 제20조의2에 열거된 경우인지 따로 확인해야 합니다.
| 예외 유형 | 1세대 1주택으로 보는 핵심 조건 |
|---|---|
| 이사 과정의 일시적 2주택 | 피상속인이 새 주택을 취득한 뒤 2년 이내 종전 주택을 양도하고 이사 |
| 상속인의 혼인 합가 | 상속인이 1주택자와 혼인하고 배우자 주택을 혼인일부터 5년 이내 양도 |
| 국가등록문화유산 주택 | 피상속인이 법에서 정한 국가등록문화유산 주택을 소유 |
| 이농주택 | 소득세법 시행령에서 정한 이농주택을 피상속인이 소유 |
| 귀농주택 | 소득세법 시행령에서 정한 귀농주택을 피상속인이 소유 |
| 60세 이상 직계존속 동거봉양 | 세대를 합친 날부터 5년 이내 피상속인 외의 사람이 보유한 주택을 양도 |
| 피상속인의 혼인 합가 | 피상속인이 1주택자와 혼인하고 배우자 주택을 혼인일부터 5년 이내 양도 |
| 제3자로부터 받은 공동상속주택 | 피상속인·상속인·상속인 배우자가 최대지분자가 아닌 공동상속주택의 소수지분 등 시행령 요건 충족 |
상속인이 집을 공동소유하고 있어도 가능한 경우
상속개시일 현재 상속인은 원칙적으로 무주택자여야 하지만, 피상속인과 해당 1주택을 공동으로 소유하면서 동거한 경우도 법에서 인정합니다. 그러나 피상속인과 공동소유한 집 외에 상속인 본인이나 같은 세대의 주택이 더 있다면 1세대 1주택 요건을 다시 검토해야 합니다.
동거요건을 충족한 상속인과 충족하지 못한 상속인이 주택을 공동으로 상속받으면, 국세청 해석상 요건을 충족한 상속인이 실제로 받은 지분 상당액만 공제 대상이 됩니다. 상속재산분할협의서와 등기 지분이 계산에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
동거주택 상속공제 계산 예시
상속주택가액에는 주택 부수토지가 포함됩니다. 여기서 상속개시일 현재 그 주택과 부수토지에 담보된 피상속인의 채무를 빼고, 요건을 충족한 상속인이 받은 지분을 반영한 뒤 6억원 한도를 적용합니다.
공제대상 순가액 = 주택·부수토지 평가액 − 해당 자산에 담보된 피상속인의 채무
동거주택 상속공제액 = 요건 충족 상속인의 순가액 지분 100%와 6억원 중 작은 금액
| 사례 | 계산 | 공제액 |
|---|---|---|
| 평가액 5억원·담보채무 1억원·전부 상속 | 5억원 − 1억원 = 4억원 | 4억원 |
| 평가액 8억원·담보채무 1억원·전부 상속 | 순가액 7억원이나 한도 적용 | 6억원 |
| 순가액 6억원·요건 충족 상속인 지분 50% | 6억원 × 50% = 3억원 | 3억원 |
신청 전 준비할 입증자료
사건별 제출자료는 달라질 수 있지만, 10년의 주소·세대·주택 소유·실제 상속지분을 한 흐름으로 입증할 수 있어야 합니다.
- 동거기간: 주민등록표 초본의 주소변동 내역, 등본과 세대변동 자료
- 가족관계: 가족관계증명서, 대습상속이면 관련 제적·가족관계 자료
- 주택 수: 피상속인·상속인·관련 세대원의 부동산 소유 내역과 예외 요건 자료
- 주택가액: 등기사항증명서, 토지·건축물 자료, 상속개시일 기준 평가자료
- 담보채무: 금융기관 잔액증명과 해당 주택에 담보된 피상속인 채무 자료
- 상속지분: 유언서, 상속재산분할협의서와 상속등기 자료
- 부득이한 별거: 재학·전근·재직·입원·요양기간을 확인할 수 있는 자료
- 실제 거주: 주민등록과 실제 생활관계가 다르면 공과금·우편물 등 객관적인 보조자료
상속세 신고기한과 신청 순서
- 상속개시일 확정사망일을 기준으로 신고기한과 10년 판정기간을 계산합니다.
- 10년 이력 작성주소, 실제 동거, 세대 구성, 주택 취득·양도, 무주택 기간을 연도별로 정리합니다.
- 상속주택 평가주택과 부수토지의 상속개시일 현재 가액 및 담보채무를 확인합니다.
- 상속지분 확정요건을 충족한 상속인이 실제로 취득할 지분을 분할협의와 등기에 반영합니다.
- 상속세 신고에 공제 반영상속세 신고서와 공제 명세 및 입증자료를 관할 세무서 또는 홈택스 신고 절차에 따라 제출합니다.
일반적인 국내 거주자 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내가 신고기한입니다. 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 국세청 안내상 9개월 기한이 적용되는 경우가 있으므로 거주자 판정을 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
부모와 주민등록만 10년 같이 두면 공제되나요?
아닙니다. 주민등록은 중요한 증거지만 실제로 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이했는지까지 판단합니다. 형식적인 전입만 있고 실제 거주가 다르면 공제가 부인될 수 있습니다.
미성년 때 부모와 산 기간도 10년에 포함되나요?
포함되지 않습니다. 상속인이 미성년자였던 기간을 제외한 실제 인정 동거기간이 10년 이상이어야 합니다.
전근 때문에 2년간 따로 살면 연속성이 끊기나요?
법령상 근무상 형편에 해당하면 계속 동거한 것으로 볼 수 있지만, 따로 산 2년은 10년 동거기간에 산입하지 않습니다. 전근 사유와 기간을 객관적으로 입증해야 합니다.
상속인이 부모와 집을 공동소유해도 가능한가요?
상속개시일 현재 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유하고 동거한 상속인이라면 법상 대상이 될 수 있습니다. 다른 주택 보유 여부와 10년 요건도 함께 충족해야 합니다.
형제자매가 집을 공동상속하면 6억원을 모두 공제받나요?
요건을 충족한 상속인이 실제로 상속받은 지분 상당액을 기준으로 계산합니다. 요건을 충족하지 못한 공동상속인의 지분까지 자동으로 공제되지는 않습니다.
주택가액이 6억원이면 무조건 6억원이 공제되나요?
아닙니다. 해당 주택과 부수토지에 담보된 피상속인의 채무를 빼고 상속지분을 반영합니다. 다른 상속공제와의 종합한도도 확인해야 합니다.
정리
동거주택 상속공제는 단순한 부모 봉양 공제가 아닙니다. 피상속인의 거주자 여부, 상속인의 법정 범위, 성년 이후 10년 동거, 계속된 1세대 1주택, 상속개시일의 무주택 또는 공동소유 상태, 실제 주택 상속을 모두 확인해야 합니다.
요건을 충족하면 주택과 부수토지의 평가액에서 담보채무를 뺀 순가액의 100%를 최대 6억원까지 과세가액에서 공제합니다. 주소 이력이나 주택 수에 예외가 있다면 상속재산 분할과 신고 전에 국세상담센터 126 또는 상속세 전문가에게 구체적인 사실관계를 확인하는 편이 안전합니다.
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확인한 자료
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이 글은 2026년 9월 21일 확인한 현행 법령과 국세청 안내를 기준으로 작성했습니다. 상속인의 주택 지분, 세대 분리, 국외 주소, 재개발 입주권, 공동상속주택이 있으면 결론이 달라질 수 있으므로 신고 전 개별 사실관계를 확인하세요.
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