계약 전 세금 체납은 납세증명서와 동의받은 미납세금 열람으로 확인하세요. 안심전세앱의 계약 전 무동의 조회는 HUG가 보유한 보증정보를 확인하는 별도 절차입니다. 세금은 세무서와 지자체에서 국세·지방세를 각각 확인해야 합니다.
확인 기준: 2026년 9월 23일 · 현행 국세징수법·지방세징수법과 HUG·정부24 안내 기준
임대인 동의 없이 HUG 보증 가입 건수, 보증가입 금지 여부, 최근 3년 보증이행·사고 건수 등을 확인합니다.
국세는 세무서, 지방세는 지자체 세무부서에서 신청합니다.
임대차 시작일까지 동의 없이 국세·지방세를 열람할 수 있습니다.
- 안심전세앱에서 보증사고 이력이 없으면 세무서 열람은 생략해도 될까요?
- 임대인이 국세·지방세 납세증명서를 보여주지 않으면 어떻게 해야 할까요?
- 계약을 이미 썼다면 임대인 동의 없이 언제까지 확인할 수 있을까요?
전세 계약 전 확인 경로 4가지를 구분하세요
‘임대인 정보 조회’와 ‘세금 조회’는 같은 절차가 아닙니다. 앱의 계약 전 무동의 조회는 HUG가 보유한 보증정보를 확인하고, 세금은 임대인이 발급한 납세증명서와 관공서의 미납세금 열람으로 확인합니다.
| 확인 방법 | 언제 | 임대인 동의 | 확인 범위 |
|---|---|---|---|
| 안심전세앱 HUG 보증정보 조회 | 계약 전부터 | 불필요 | HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수, 보증가입 금지 대상 여부, 최근 3년 보증이행·사고 건수 등 |
| 국세·지방세 납세증명서 | 계약 직전 발급본 요청 | 임대인이 직접 발급하거나 대리 권한 필요 | 발급일 현재 법정 예외 금액을 제외한 체납 없음 증명 |
| 미납국세·미납지방세 상세 열람 | 계약 전 | 필요 | 체납액, 신고 후 미납액, 고지 후 납기 전 금액 등 법정 범위 |
| 계약 후 상세 열람 | 계약 체결 후 임대차 시작일까지 | 보증금 1천만원 초과면 불필요 | 위 상세 열람과 같고, 열람 사실은 임대인에게 통지 |
계약 전에는 이 순서로 확인하세요
- 등기부의 소유자와 계약 상대방을 대조합니다. 공동소유, 대리계약, 신탁등기라면 서명 권한과 필요한 동의를 추가로 확인합니다.
- 안심전세앱에서 HUG 보유 보증정보를 조회합니다. 2025년 6월 23일부터 예비 임차인도 앱에서 임대인 동의 없이 HUG 보증 가입 건수, 보증가입 금지 여부, 최근 3년 보증이행·사고 건수 등을 조회할 수 있습니다. 세금 확인은 다음 단계에서 별도로 진행합니다.
- 발급일이 가까운 국세·지방세 납세증명서를 요청합니다. 서류의 임대인 이름과 계약서·등기부의 소유자가 같은지, 발급일과 유효기간을 확인합니다.
- 임대인 동의를 받아 국세와 지방세를 각각 상세 열람합니다. 두 세금은 조회 기관이 다르므로 한 곳만 확인하고 끝내지 않습니다.
- 전세가율·선순위 권리·반환보증 가입 가능 여부를 함께 봅니다. 체납이 없어도 근저당과 선순위 임차보증금이 크면 보증금 회수 위험이 남습니다.
국토교통부의 제도 도입 안내에 따르면 계약 전 HUG 보유 보증정보 조회는 계약 의사를 확인한 뒤 진행되고, 결과 제공까지 최대 7일이 걸릴 수 있습니다. 현재 앱 화면과 요구 서류는 바뀔 수 있으므로 신청 단계의 안내를 최종 기준으로 삼으세요.
국세와 지방세는 어디서 무엇을 열람하나요?
| 구분 | 신청 장소 | 기본 준비물 | 열람 대상 |
|---|---|---|---|
| 미납국세 등 | 가까운 세무서 민원봉사실 건물 관할이 아닌 세무서도 신청 가능 | 열람신청서, 신청인 신분증, 임대인 동의 증빙 동의 없는 계약 후 신청은 임대차계약서 등 | 신고기한 내 신고했지만 미납한 국세, 고지 후 지정납부기한 전 국세, 체납액 |
| 미납지방세 등 | 시·군·구 등 지방자치단체 세무부서 | 열람신청서, 신청인 신분증, 임대인 동의 증빙 동의 없는 계약 후 신청은 임대차계약 사실 증빙 | 체납액, 고지·통지 후 납기 전 지방세, 신고기한 내 신고 후 미납한 지방세 |
국세의 신고 후 미납액은 신고기한부터 30일이 지나야 열람할 수 있고, 종합소득세는 60일이 지나야 합니다. 따라서 열람 결과는 신청일 현재 법이 허용한 범위를 보여주는 것이며, 앞으로 생길 세금까지 보장하지 않습니다.
납세증명서는 임대인에게 두 종류를 요청하세요
국세 납세증명서와 지방세 납세증명서는 이름이 비슷하지만 별도 서류입니다. 임대인이 정부24·홈택스 등에서 본인 명의로 발급한 자료를 계약일에 가깝게 요청하고, 화면 캡처보다 발급 문서의 이름·발급일·유효기간·진위확인 정보를 확인하는 편이 좋습니다.
| 서류 | 무엇을 증명하나 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 국세 납세증명서 | 발급일 현재 납부기한 연장액·압류 또는 매각 유예액 등 법정 예외를 제외하고 다른 국세 체납이 없음을 증명 | 임차인이 임대인 명의 서류를 임의로 발급할 수 없고, 발급 이후 상태가 바뀔 수 있음 |
| 지방세 납세증명서 | 발급일 현재 징수유예 등 법정 예외 금액을 제외하고 다른 지방세 체납이 없음을 증명 | 국세 납세증명서를 대신하지 않으므로 두 서류를 각각 확인 |
| 미납세금 상세 열람 | 체납뿐 아니라 신고 후 미납액과 고지 후 납기 전 금액까지 법정 범위에서 확인 | 계약 전에는 임대인 동의가 필요하고 국세·지방세를 별도로 신청 |
임대인이 서류 제공이나 계약 전 상세 열람 동의를 거부한다면 이유를 확인하고 계약을 서두르지 마세요. 법이 계약 전 동의를 강제하는 절차는 아니므로, 위험을 감수할지 판단하기 전에 보증기관·공인중개사 또는 법률 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
계약 후에는 1천만원 초과와 시작일을 확인하세요
이미 계약했다면 보증금이 1천만원을 초과하고 임대차기간이 시작되는 날까지 세무서와 지자체에 임대인 동의 없이 열람을 신청할 수 있습니다. 신분증과 임대차계약 사실을 증명할 계약서 등을 준비합니다. 동의 없이 열람하면 관공서가 열람 사실을 임대인에게 통지합니다.
- 보증금 1천만원 초과: 1,000만 1원 이상처럼 실제 계약금액이 기준을 넘어야 합니다.
- 신청 기한: 계약 체결 후부터 임대차기간이 시작되는 날까지입니다.
- 국세 준비: 신분증, 임대차계약서 등 계약 증빙, 미납국세 등 열람신청서.
- 지방세 준비: 신분증, 임대차계약 사실 증빙, 미납지방세 등 열람신청서.
- 결과 대응: 미납이 확인되면 세목·금액·납부기한과 보증금보다 앞설 수 있는 권리관계를 전문가와 함께 검토합니다.
체납이 없어도 등기부·전세가율·보증보험을 봐야 합니다
세금 확인은 안전 점검의 한 부분입니다. 경매에서 보증금을 돌려받을 여력은 주택 가치, 선순위 근저당, 다른 임차인의 보증금, 조세채권, 집행비용에 따라 달라집니다. 다가구주택은 다른 세대의 선순위 보증금까지 확인해야 위험을 제대로 볼 수 있습니다.
가정: 보수적으로 본 주택 처분가치 2억7천만원, 선순위 근저당 1억원, 내 전세보증금 2억원.
계산: 1억원 + 2억원 = 3억원으로 처분가치보다 3천만원 큽니다.
판정: 세금과 다른 선순위 임차보증금, 경매비용을 빼기 전부터 여력이 부족한 구조입니다. 시세가 3억원이라는 말만 듣고 계약하기보다 반환보증 가입 가능 여부와 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
특약에는 확인 자료와 잔금 전 재점검을 연결하세요
특약은 실제 계약 구조와 협의 결과에 맞춰 문구를 조정해야 합니다. 예를 들어 ‘임대인은 고지한 미납세금과 선순위 권리 상태를 잔금일까지 유지하고, 새로운 담보권 설정이나 중대한 미고지 사항이 발견되면 임차인의 계약 해제와 지급금 반환에 협조한다’는 취지를 검토할 수 있습니다.
- 납세증명서와 미납세금 열람에 필요한 동의·서류 제공 기한을 적습니다.
- 계약일과 잔금일 사이 새 근저당권·압류 등 권리 변동을 제한하는 내용을 협의합니다.
- 반환보증 가입이 불가능할 때의 해제·반환 조건을 구체적으로 정합니다.
- 잔금 송금 직전에 등기부를 다시 열람하고 소유자 명의 계좌인지 확인합니다.
특약만으로 모든 우선순위 위험이 사라지지는 않습니다. 중개대상물 확인·설명서와 계약서에 반영하고, 중요한 금액의 계약은 공인중개사·법률 전문가에게 문구와 실행 가능성을 확인하세요.
계약 직전 최종 체크리스트
- 등기부 소유자와 임대인 신분증·계약서 이름이 일치한다.
- 안심전세앱에서 HUG 보유 보증정보 조회 결과를 확인했다.
- 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서를 각각 확인했다.
- 임대인 동의를 받아 미납국세·미납지방세 상세 열람을 마쳤다.
- 근저당·압류·신탁등기와 다가구 선순위 보증금을 확인했다.
- 보수적인 주택 가치로 선순위 채권과 내 보증금의 합계를 비교했다.
- 전세보증금반환보증 가입 가능 여부와 특약을 확인했다.
- 잔금 직전 등기부를 다시 열람하고 전입신고·확정일자 일정을 준비했다.
자주 묻는 질문
안심전세앱에서 보증사고 이력이 없으면 세무서 열람은 생략해도 되나요?
아닙니다. 계약 전 무동의 앱 조회의 HUG 보증정보와 국세·지방세 확인은 다른 절차입니다. 세금은 임대인에게 납세증명서를 요청하고, 상세 금액과 세목은 동의를 받아 세무서·지자체에서 각각 열람하세요.
계약 전에도 임대인 동의 없이 세무서에서 미납국세를 볼 수 있나요?
세무서의 미납국세 상세 열람은 계약 전에는 임대인 동의가 필요합니다. 계약 후에는 보증금이 1천만원을 초과하고 임대차 시작일까지라면 동의 없이 신청할 수 있습니다.
국세 납세증명서 하나만 받으면 되나요?
아닙니다. 국세와 지방세는 별도이므로 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서를 각각 확인해야 합니다. 가능하면 상세 열람도 두 기관에서 각각 진행하세요.
보증금이 1천만원이면 계약 후 동의 없이 열람할 수 있나요?
법령은 1천만원을 ‘초과’하는 경우라고 정합니다. 정확히 1천만원이거나 그보다 적으면 임대인 동의 없는 특례 대상이 아닙니다.
동의 없이 열람하면 임대인이 알게 되나요?
네. 계약 후 보증금 기준을 충족해 동의 없이 열람하면 세무서장 또는 지방자치단체가 열람 사실을 임대인에게 통지합니다.
체납이 발견되면 바로 계약을 취소할 수 있나요?
계약 전이라면 위험을 검토한 뒤 계약하지 않을 수 있습니다. 이미 계약했다면 해제 가능 여부는 계약서·특약과 구체적 사실관계에 따라 달라지므로 지급을 더 진행하기 전에 법률 상담을 받으세요.
같이 보면 좋은 글
확정일자 부여현황 발급 준비서류다가구주택의 선순위 임차정보를 확인할 때 신청 자격과 발급 경로를 살펴보세요.
전입신고와 확정일자 받는 법계약 후 대항력과 우선변제권을 준비하는 순서를 확인하세요.
건축물대장 무료 열람 방법불법·위반건축물 여부와 아파트 전유부 선택법을 함께 확인하세요.
공식 출처
- 주택도시보증공사 모바일HUG — 예비 임차인의 HUG 보유 보증정보 무동의 조회와 2025년 6월 23일 앱 시행 안내, 확인일 2026-09-23
- HUG 전세계약 전 임대인 정보 사전 확인 안내 — 계약 전 무동의 조회 대상인 HUG 보유 보증정보 항목, 확인일 2026-09-23
- 국토교통부 전세계약 전 임대인 정보 사전 확인 보도자료 — HUG 보증정보 조회 항목·계약 의사 확인·처리 안내, 2025-05-26
- HUG 안심전세 APP 안내 — 앱의 일반 제공 기능 소개, 확인일 2026-09-23
- 국세징수법 제109조·시행령 제97조 — 국세 열람 범위·1천만원 기준·준비서류, 확인일 2026-09-23
- 국세청 미납국세열람제도 안내 — 신청 장소·기간·임대인 통지, 확인일 2026-09-23
- 지방세징수법 제6조·시행령 제8조 — 지방세 열람 범위·1천만원 기준·준비서류, 확인일 2026-09-23
- 정부24 국세 납세증명서·정부24 지방세 납세증명서 — 증명 범위·신청 자격·수수료, 확인일 2026-09-23
- HUG 전세계약 유의사항 — 계약 전·계약 시·계약 후 점검 항목, 확인일 2026-09-23
EDITORIAL STANDARD
자료 출처와 편집 기준
본문에서 확인한 자료
- HUG 임대인 보증정보 조회 시작onestop.khug.or.kr
- 안심전세앱 제공 정보 확인m.khug.or.kr
- 국세 미납 열람 법정 기준 확인law.go.kr
- 지방세 미납 열람 법정 기준 확인law.go.kr
- 국세 납세증명서 발급 안내m.gov.kr
- 지방세 납세증명서 발급 안내m.gov.kr
- HUG 전세계약 단계별 체크리스트 보기onestop.khug.or.kr
- HUG 전세계약 전 임대인 정보 사전 확인 안내khug.or.kr
공식 기관, 기업 공시와 서비스 운영사의 공개 자료를 우선 확인해 작성합니다. 일정, 금리, 지원 조건과 시장 데이터는 변경될 수 있으므로 실제 의사결정 전 연결된 공식 페이지를 다시 확인해야 합니다.